부동산 수수료 부과세 계산 방법 및 왕 초보 사장님 상가 체크 리스트 정리

안녕하세요 뉴 데이터입니다.
제가 이번에 사무실을 이전하면서 알게 된 정보들이 있는데요
이제 막 창업을 시작하시는 초보 사장님들께서 상가를 알아보시고 예산을 측정하실 때 놓치시는 부분이 있다는 것을 알게 되었습니다. 사업을 하시는 분들은 아시는 정보 이시겠지만 이번 포스팅은 왕초보 사장님들을 위해 포스팅을 해보겠습니다.

보통 초보 사장님들께서는 상가를 알아보실 때 보증금이 얼마에 임대료가 얼마 이 부분에 맞춰서 예산을 측정하십니다.
하지만 이렇게 간단하게 생각하시고 상가를 구하셨다가는 생각지도 못한 추가 예산에 멘붕상태를 겪게 되실 겁니다.
상가를 알아볼 때는 아래의 리스트를 꼭 체크하셔야 합니다.

상가 구할 때 체크 리스트

1. 상가 구하기 진행 순서
2. 상가 보증금/ 임대료
3. 상가 임대료 부과세 및 관리비
4. 부동산 중개 수수료 부과세

1. 상가 구하기 진행 순서

1. 부동산 방문
2. 구매는 매물 조건을 말한다.
3. 부동산에서 소개해 주는 매물을 본다.
4. 마음에 드는 매물의 등기를 가지고 구청에 가서 용도 변경, 영업 신고 및 특이사항 여부를 알아본다.
5. 이상이 없으면 상가 주인 분과 협의하여 계약을 진행한다.

2. 상가 보증금 / 임대료

상가 보증금/임대료 부분은 설명할게 뭐가 있어? 이렇게 생각하실 거라 생각합니다. 지금 제가 설명드릴 내용들은 누구나 다 아는 내용이 아니라 제 경험을 바탕으로 느낀 점을 포스팅해 보려고 합니다.

저의 경험담 중 한 애피소드를 예시로 설명을 해 보겠습니다. 저는 첫 사업을 인터넷 통신판매로 시작을 하였습니다.
초기 사업자금으로 100만원으로 통신판매를 시작했습니다. 그래서 사무실을 구할 보증금도 없어 사업자를 주소를 집으로 기입하여 시작하였습니다. 그렇게 시간이 흐르고 집 계약기간도 만료가 되어 상가를 구해야겠다는 마음을 먹고 없는 돈으로 상가를 구하기 시작했습니다. 제가 가지고 있는 돈이라고는 2000만 원 정도였습니다.

2000만원이라는 돈으로 사무실 보증금을 해결해야 했습니다. 그래서 보증금 500~1000으로 잡고 월 임대료 50~60을 잡고 알아보기 시작했습니다. 하지만 이 돈으로는 상가를 알아보기는 힘들었습니다. 그래서 임대료를 70까지 올려서 다시 알아보게 되었습니다. 하지만 마음에 드는 상가를 보게 되었습니다.

하지만 문제가 있었습니다. 보증금이 3천만 원에 월 임대료가 70만 원이었습니다. 부동산 중개업자분께서 모자란 돈은 주인과 얘기해서 협의를 해 주신다고 하셔서 보증금을 줄이고 월 임대료를 75만 원까지 이야기가 나온 상황이 됐습니다. 가지고 있는 예산이 오버가 됐지만 그래도 상가가 마음에 들고 이왕 구하는 거 마음에 드는 거 구하자는 마음으로 무리한 계약하게 되었습니다.

여기까지는 그냥 흘러가는 이야기인데 지금부터 설명드릴 내용이 핵심입니다.
계약 당일 제가 요구한 내용은 아래와 같습니다.
- 기존에 있던 인테리어 시설 철거
- 인테리어 공사기간

이 두 가지 조건을 제안했습니다. 그런데 임차인으로 들어가면서 당연히 요구할 수 있는 조건들인데
보증금을 깎아줬다는 이유로 뭔가 저에게 큰 혜택을 주는 것같이 계약이 흘러갔습니다.
원래 기존에 있던 인테리어 시설은 전에 이용하던 임차인이 철거를 하는 건데 안 하고 갔으니 주인분이 철거를 해 주는 게 당연한데 위에 조건을 말씀드리니 저보고 철거비용 일부분을 지불하라고 하시더군요

그리고 인테리어 공사기간을 주는 것도 당연한 것인데 자꾸 뭔가 큰 혜택을 주는 것처럼 말씀을 하셨습니다.

여기서 체크해야 하는 부분은 저는 보증금을 내리는 대신 임대료를 추가해서 계약을 했다는 부분입니다.
기존 3천만 원/70만 원의 임대료를 2천만 원/70만 원에 협의를 해 주셨다면 당연히 혜택을 주신 게 맞습니다.
하지만 보증금이 내려가면서 임대료를 올렸기 때문에 혜택을 줬다고는 볼 수 없다고 생각이 들었습니다.
제 상황에는 계약이 자꾸 불리하게 흘러간다는 느낌을 받았습니다.

결국 철거는 부분 철거를 진행하게 되었고 인테리어 공사기간도 받았지만 제가 처음 잡았던 예산에서는 크게 무리를 하면서 상가를 구하게 된 상황이 되었습니다.

처음에 1000만원에 월 임대료 50~60 만원 이었던 예산 계획이
2000만원에 월 임대료 75만원까지 되었습니다.

이게 끝일까요? 끝이면 그나마 부담이 들할 것입니다.
부가세, 관리비 포함하면 월 100만 원 정도의 고정 지출이 발생합니다.


위의 경험을 하고 제가 깨달은 것은 불리한 계약을 하지 않기 위해서는 보증금 임대료는 깎으면 안 된다.입니다.
왜냐하면 보증금 임대료 부분을 건들게 되면 내가 원하는 조건들을 요구할 수 없는 상황으로 불리한 계약을 하게 된다는 점 때문입니다. 위에 상황에서는 욕심 때문에 무리하게 상가를 구해서 벌어진 상황이기에 지금 자기 자신의 예산에 맞게 상가를 구해야 하고 상가가 없다고 하더라도 천천히 예산에 맞는 상가를 구하는 것이 리스크 없이 사업을 시작할 수 있습니다. 이 부분을 꼭 체크하시고 초보 사장님들께 도움이 되었으면 합니다.

3. 상가 임대료 부과세 및 관리비

예시를 들어 설명해 드리겠습니다.
예를 들어 임대료가 100만 원일 경우 보증금의 10%인 10000원이 임대료 부가세입니다.
관리비의 경우에는 어떤 곳은 2만 원 또 어떤 곳은 10만 원 그 이상인 곳도 많이 있습니다.
물건의 상황에 따라 다르기 때문에 주인 분과 협의를 해서 납부하시면 됩니다.

4. 부동산 중개 수수료 부과세

매매의 경우
매매가 X 0.9% + 부과세 10%

임대의 경우
보증금 X 월 임대료 X 0.9% + 부과세 10%

편하게 계산하실 수 있도록 부동산 수수료 계산기 링크를 아래의 남겨 놓겠습니다.

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